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Augen auf beim Häuserkauf

Die eigenen vier Wände bleiben für viele Deutsche ein Ziel – trotz der hohen Immobilienpreise. Doch Vorsicht: Wer weniger einbringt, zahlt am Ende mehr.

Gerade bei der Höhe der monatlichen Belastungen verschätzen sich Bauherrn und Käufer nicht selten.

Die Nachfrage nach Wohneigentum hat in Deutschland in den vergangenen Jahren vor allem in Großstädten und deren Speckgürteln stark zugenommen. Die Folge: Rasant steigende Preise. Die Kosten für Häuser und Eigentumswohnungen haben sich seit 2014 als Folge dieser Entwicklung von der Einkommensentwicklung abgekoppelt, wie sich aus der Studie „Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2017“ des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VdP) ergibt. Denn während die Preise für Wohneigentum in dieser Zeit um fünf Prozent gestiegen sind, betrug der Anstieg bei den Einkommen im selben Zeitraum nur drei Prozent. Bauherren müssen daher inzwischen 6,3 Nettojahresgehälter aufbringen ehe ein Haus ihnen gehört, und 6 Nettojahresgehälter, bevor sie eine Wohnung ihr Eigentum nennen können. Vor drei Jahren waren es noch 6,1 beziehungsweise 5,5.

Zugleich können steigende Preise heute nicht mehr von sinkenden Zinsen ausgeglichen werden. Denn seit Mitte 2015 werden Baukredite wieder teurer, wenn auch nicht dramatisch. Experten gehen aber davon aus, dass sich diese Entwicklung in der nächsten Zeit fortsetzen wird. Wer sich jetzt ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, muss also nicht nur die Bank um mehr Geld bitten, sondern auch einen größeren Teil seines monatlichen Einkommens in die Rückzahlung seiner Baufinanzierung stecken. 

Ist also der Traum vom eigenen Heim für viele und gerade junge Familien ausgeträumt? Nein, das bedeutet diese Entwicklung noch lange nicht. Denn im Langzeitvergleich klettern zwar die Immobilienpreise von Rekord zu Rekord, aber die Bauzinsen bleiben immerhin trotz des leichten Anstiegs vergleichsweise ziemlich niedrig. Doch wer sich mit dem Gedanken befasst, zu bauen oder zu kaufen, sollte sich auch nicht zu sehr von den günstig erscheinenden Kredit-Angeboten der Banken verführen lassen. Ein genauer Blick lohnt sich. Und dann stellt man fest, dass die günstigsten und verlockendsten Angebote immer nur für den Fall gelten, dass der Bauherr oder Käufer einen Eigenanteil in Höhe von mindestens 40 Prozent einbringt.  

Sinkt der Eigenanteil aber, steigen zugleich die Zinsen. Darauf verweist nicht nur die Stiftung Warentest nach einem kürzlich durchgeführten Vergleich von Angeboten verschiedener Banken und Versicherungen. Lag der Effektivzins bei den getesteten Banken und Versicherungen – bei einem Eigentumspreis von 250 000 Euro, einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer Tilgung von drei Prozent sowie bei einem Eigenanteil des Käufers von 40 Prozent – bei 1,58 bis 1,78 Prozent, so stieg er bei einem Eigenanteil von zehn Prozent auf 1,89 bis 2,23 Prozent. Bei einer hundertprozentigen Finanzierung kletterte er auf 2,16 bis zu satten 3,07 Prozent an. Das entspricht einem Aufschlag von 30 bis 70 Prozent im Vergleich zu den besten angebotenen Zinssätzen. Für einen Kreditnehmer ist es also lohnenswert, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Allerdings sollte man immer auch eine gewisse Sicherheitsreserve verfügbar haben.

Experten raten, genau auf die Konditionen der Finanzierung zu achten. Das mag banal klingen, aber in der Vorfreude auf die eigenen vier Wände hat so mancher Bauherr oder Käufer die nötige Vorsicht schon mal außer Acht gelassen. Und das, obwohl die Deutschen im europäischen Vergleich durchaus als sicherheitsorientiert gelten. Vor allem folgende Punkte sollten im Mittelpunkt stehen: Wie sind Laufzeit und Dauer der Zinsbindung bei dem Kreditangebot, das man im Auge hat? Wie hoch ist monatliche Belastung? Und wie groß daran ist der Anteil der Tilgung?

Gerade bei der Höhe der monatlichen Belastungen verschätzen sich Bauherrn und Käufer nicht selten. Vor dem Abschluss eines Kreditvertrages sollte man sich einen Überblick darüber verschaffen, welche Einnahmen man hat und welche Ausgaben zu erwarten sind. Es kann durchaus sinnvoll sein, für eine Weile eine Art Haushaltsbuch zu führen, in dem alle Einnahmen und Ausgaben aufgelistet und gegengerechnet werden. Es reicht freilich nicht, nur auf den Ist-Zustand zu schauen. Auch die Frage, ob in näherer und ferner Zukunft möglicherweise Veränderungen anstehen, sollte man sich ehrlich beantworten. Sind beispielsweise ein oder mehrere Kinder geplant? In diesem Fall sinken nämlich die Einnahmen möglicherweise, weil ein Elternteil für eine Zeit aus dem Job aussteigt. Zugleich aber steigen die Ausgaben. Hier gilt es zu klären, ob die Bedienung des Kredits unter diesen Bedingungen noch gesichert ist.

In einem solchen Fall gibt es die Möglichkeit, die Tilgung vorübergehend zu senken. Man darf aber nicht vergessen, dass dann der Kredit auch erst später abgezahlt ist. Im Interesse des Bauherrn liegt zudem eine möglichst lange Festlegung der Höhe der Zinsen. Man sollte versuchen, mindestens eine Frist von 20 bis 30 Jahren zu verhandeln – am höchsten ist die Sicherheit aber, wenn die Zinsen für die gesamte Dauer der Kreditrückzahlung festgelegt sind. Dann erlebt man nicht nach einiger Zeit eine böse Überraschung, die schon manchen Bauherrn in finanzielle Schwierigkeiten gebracht hat. Die Frage ist, ob die Bank das mitmacht und wie sie sich das bezahlen lässt.

Bleibt noch eine Frage: Wann sollte ein Baukredit restlos abbezahlt sein, so dass man tatsächlich von den „eigenen vier Wänden“ sprechen kann? Hier ist die Empfehlung der Experten klar: Spätestens mit Eintritt in den Ruhestand sollte es soweit sein. Denn dann sinken die regelmäßigen Einnahmen.

Fakten

Die Immobilienpreise stiegen zuletzt rasant, die Zinsen moderat – insgesamt stellt die Kredit-Finanzierung Bauherrn und Käufer vor gestiegene Anforderungen. Man muss also  mit Vorsicht und guter Planung an die Finanzierung gehen.

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Journalist

Armin Fuhrer

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